在深圳，屋顶漏水责任归属需结合房屋性质、漏水位置及合同约定综合判断。作为深耕深圳的专业防水团队，中盛隆根据《深圳经济特区物业管理条例》及司法实践，梳理以下责任划分要点，帮助业主快速理清维权思路：   ### **一、产权属性：业主自管 vs 物业代管**   #### **1. 业主自有产权屋顶（如别墅、自建房）**   - **责任归属**：由业主自行承担维修责任   - **法律依据**：《民法典》第272条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，维修养护责任自负   #### **2. 小区公共屋顶（商品房楼顶）**   - **责任归属**：属于全体业主共有，由物业公司或业委会负责维修   - **关键条件**：    - 保修期内（通常5年）：开发商承担维修责任（需非人为损坏）    - 保修期外：动用**住宅专项维修资金**维修（需业主大会或双三分之二业主同意）   ### **二、漏水位置与原因：公共区域 vs 专有区域**   #### **1. 物业应承担责任的5类情况**   | 漏水位置/原因         | 责任方       | 深圳维修依据                          |   |------------------------|--------------|---------------------------------------|   | 楼顶防水层老化失效     | 物业公司     | 公共设施维护责任（《深圳物业管理条例》第50条） |   | 屋顶消防管道破裂       | 物业公司     | 公共管道维修属于物业服务范围          |   | 天台排水口堵塞导致积水 | 物业公司     | 日常巡查维护不到位                    |   | 外墙保温层脱落引发渗漏 | 物业公司     | 外立面公共区域保养责任                |   | 开发商遗留施工缺陷     | 开发商（保修期内） | 《商品房销售管理办法》第33条质量保修约定 |   #### **2. 业主需自行承担的3类情况**   - **自家搭建的阳光房漏水**：私自改造导致结构破坏，责任自负   - **屋顶太阳能设备安装不当**：业主或租户自行安装设备引发渗漏   - **室内装修破坏原有防水**：如打孔、拆除保温层导致防水层破损   ### **三、深圳特殊场景：租房与二手房交易**   #### **1. 租房场景**   - **合同有约定**：按《深圳房屋租赁合同》条款执行，通常约定“房屋主体结构维修由房东承担，承租人使用不当导致的损坏由租户负责”   - **合同无约定**：    - 公共屋顶漏水：房东联系物业公司维修（需通过业委会申请维修资金）    - 租户私改管线导致漏水：租户承担赔偿责任   #### **2. 二手房交易后漏水**   - **交房前已存在渗漏**：若购房合同未明确“现状交付”，可追究原业主隐瞒质量问题责任   - **交房后新出现漏水**：属于公共区域的，按《深圳业主大会和业主委员会指导规则》申请维修资金   ### **四、维权实操：深圳业主3步处理法**   1. **固定证据**     - 拍摄漏水视频（标注时间、位置），保留维修报价单、物业费缴费凭证     - 若怀疑开发商质量问题，委托**深圳市建筑工程质量检测中心**出具鉴定报告   2. **阶梯维权**     - **第一步**：向物业公司提交《漏水维修申请书》（需书面留存），要求7日内答复     - **第二步**：物业推诿时，向**深圳住建局物业监管处**投诉   - **第三步**：涉及重大损失（如漏水导致家具损坏），向房屋所在地法院提起诉讼   3. **维修资金申请流程**（深圳专用）     - 单个业主可向业委会或社区工作站提出申请     - 需提交：维修方案、预算表、业主签名表（双三分之二同意）     - 审核通过后，由**深圳市物业专项维修资金管理中心**拨款至施工方   ### **中盛隆温馨提示**   - 深圳雨季前建议业主自查屋顶排水口，避免树叶堵塞引发积水   - 物业公司拒绝履行责任时，可要求其出具《不予维修书面说明》，作为后续维权证据   - 涉及跨楼层渗漏（如顶楼漏水导致楼下受损），责任方需同时承担楼下业主的损失赔偿   若您在深圳遇到屋顶漏水责任纠纷，欢迎联系中盛隆！我们可提供**免费漏水检测+责任划分咨询**，协助业主与物业、开发商沟通，制定合法合规的解决方案。